不動産取得税は、建物は控除・土地は減額で計算する
不動産取得税は都道府県の税で、土地を買ったとき・建物を新築したときにかかります。注文住宅は「土地を先に買い、あとで建てる」順番になりやすく、土地の減額を受けるには建物の新築時期の条件があります。ここでは東京都主税局の公開情報をもとに整理します（他の道府県は各県税事務所で確認）。
情報の確認日：2026年10月12日
税率と課税標準
| 項目 | 内容（東京都主税局Q&A） |
|---|---|
| 税率 | 土地3%、家屋（住宅）3%、家屋（非住宅）4%（平成20年4月1日から令和9年3月31日までの取得） |
| 課税標準 | 固定資産評価基準による評価額（原則、固定資産課税台帳の登録価格）。購入価格や建築工事費ではありません |
| 宅地の特例 | 宅地・宅地比準土地は価格に2分の1を乗じる（令和9年3月31日まで） |
| 免税点（令和8年4月1日以降の取得） | 土地16万円、家屋（新築・増築・改築）66万円、家屋（その他売買等）34万円未満は課税されない |
新築住宅の控除（建物）
床面積要件を満たす新築住宅は、住宅の価格から1,200万円が控除されます（認定長期優良住宅は1,300万円）。床面積は、令和8年3月31日以前の取得は貸家以外で50㎡以上240㎡以下、令和8年4月1日以降の取得は下限が40㎡以上に変わっています。判定は登記ではなく現況の床面積で行うと案内されています。
住宅用の土地の減額
新築住宅の敷地は、土地の税額から次のいずれか高い方が減額されます。土地を先に買った場合は、取得後3年以内にその土地に住宅が新築されること等が条件です。
- 4万5,000円
- 土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍（1戸当たり200㎡が限度）×住宅の取得持分×3%
前提：土地の評価額2,000万円・面積165㎡、建物の評価額1,500万円・床面積110㎡、認定長期優良住宅ではない、東京都内、土地取得から1年後に新築。
- 建物：（1,500万円－1,200万円）×3%＝9万円（認定長期優良住宅で1,300万円控除なら6万円）
- 土地の当初税額：2,000万円×1/2＝1,000万円、1,000万円×3%＝30万円
- 土地の減額：1㎡当たり価格 1,000万円÷165㎡≒6万606円、床面積の2倍は220㎡だが限度200㎡、6万606円×200㎡×3%≒36万3,600円。4万5,000円より大きいためこちらを使用
- 土地の税額：30万円－36万3,600円→0円
1㎡当たり価格に2分の1後の金額を使う方法は、東京都主税局Q&Aの設例に合わせています。土地の減額は建物の新築など要件を満たしてから申告する手続きになるため、納税通知が届く時期と減額の申告方法を都税事務所で確認し、資金計画では一時的に納める可能性も置いておきます。
申告の期限
東京都では、不動産を取得した日から30日以内に都税事務所等へ申告するよう案内されています。取得日から30日以内に登記を申請した場合は原則として申告不要ですが、軽減制度を受ける場合は必要書類を添えて申告します。
相談先・申込先の選び方
不動産取得税の税額と軽減の可否は、都道府県が評価額をもとに決めます。本稿の数字は仮定の計算例です。東京都内なら所管の都税事務所・支庁、その他の地域は物件所在地の道府県税事務所に、軽減の申告書類と提出時期を確認してください。東京都にはゼロエミ住宅の減免など独自制度もあり、他の地域にも独自の扱いがあることがあります。
確認日：2026年10月12日。不動産取得税は都道府県ごとに独自の扱いがあります。ここに書いた数字は確認日時点のものです。
費用と条件を分けて、ひとつずつ確かめよう。