住宅ローン

フラット35は「融資率9割」と「借入期間20年」の境目で金利が変わる

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。借入金利は取扱金融機関ごとに異なり、資金を受け取る月の金利が適用されます。

情報の確認日：2026年10月12日

主なご利用条件（2026年4月1日現在）

項目	条件
年齢	申込時に満70歳未満（親子リレー返済は例外あり）
総返済負担率	年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下（すべての借入れの年間返済額で計算）
借入額	100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）。建設費または購入価額が上限
借入期間	15年以上（満60歳以上は10年以上）で、「80歳－申込時の年齢」と35年の短い方まで
床面積	一戸建て等は50㎡以上。敷地面積の要件はなし
技術基準	住宅金融支援機構の技術基準に適合すること（適合証明が必要）
手数料	保証料・繰上返済手数料は不要。融資手数料・物件検査手数料・火災保険料・抵当権設定費用は借入者の負担

2026年10月の借入金利（新機構団信付き）

借入期間	融資率	金利の範囲	最も多い金利
21年以上35年以下	9割以下	年3.830%〜年5.840%	年3.830%
21年以上35年以下	9割超	年3.940%〜年5.950%	年3.940%
20年以下	9割以下	年3.510%〜年5.520%	年3.510%
20年以下	9割超	年3.620%〜年5.630%	年3.620%

デュエット（夫婦連生団信）は掲載金利に年0.18%、新3大疾病付機構団信は年0.24%が加わると案内されています。子育て世帯や長期優良住宅などで一定期間金利を下げる「金利引下げメニュー」（最大年1.0%）もあり、組み合わせはポイント表で決まります。

本稿の計算

融資率は、借入額を建設費（土地取得費を含む場合あり）で割った割合です。建設費4,000万円の場合：

借入3,600万円（融資率90%＝9割以下）：年3.830%・35年・元利均等で毎月約15万5,700円
借入3,700万円（融資率92.5%＝9割超）：年3.940%・35年で毎月約16万2,500円

借入を100万円増やすと、金利区分も変わるため月の返済は約6,800円増えます。自己資金を100万円多く入れられるなら、9割以下に収める効果も比べられます。金利は最も多い金利を使った仮定で、実際の金利は取扱金融機関で確認してください。

注文住宅ならではの注意点

資金を受け取る時期と、着工金・中間金など建物完成前の支払いをどう賄うか（つなぎ融資の有無と費用）を金融機関に確認する
技術基準への適合証明に必要な物件検査の手数料と日程を、見積と工程表に入れる
総返済負担率は他のローン（自動車・カードなど）も含めて計算される
金利は申込時ではなく資金受取時のものが適用される

相談先・申込先の選び方

フラット35の申込みは取扱金融機関で行い、金利・融資手数料・つなぎ融資の扱いは金融機関ごとに異なります。本稿は商品の条件を整理したもので、特定の金融機関や商品を勧めるものではありません。審査や借入可能額は金融機関で、制度の詳細は住宅金融支援機構の公式サイトで確認してください。家計全体の返済計画に不安がある場合は、勧誘を伴わない公的な相談窓口や、利害関係のない専門家に相談すると判断材料が増えます。

出典（一次情報）

確認日：2026年10月12日。フラット35の金利は資金受取月ごとに変わります。フラット35の条件は改定されることがあります。ここに書いた数字は確認日時点のものです。

2社を計算で比較見積対応表を見る